伦敦：商业地产“春天”来了？

当牛津街开始告别车流，品牌与资本重新回到街头，伦敦核心商业区正悄然复苏。

Selfridges的橱窗、节日季铺天盖地的灯饰、络绎不绝的游客人潮……全长不过两公里多的牛津街，每年吸引超过两亿人次造访，被视为“英国零售业的晴雨表”。它不仅是商业街，更是伦敦的城市名片。从19世纪马车叮当到20世纪巴士穿梭，再到21世纪的品牌橱窗大战，牛津街见证了英国从工业强国向全球消费中心转型的全过程。

但如果你真正走进牛津街，很快会发现另一面：高峰时段，每小时超过500辆巴士穿行，尾气、噪音与人流混杂，让购物天堂更像一条被交通挤压的城市通道。

过去十多年里，几任伦敦市长都曾试图推动牛津街的步行化，却一次次落空。直到今年2月，这个看似老生常谈的方案，突然被按下了加速键。据英国媒体披露，伦敦市长萨迪克·汗正式启动牛津街全面步行化工程，比原计划整整提前两年。

按照方案，从牛津圆环到大理石拱门之间约0.7英里的路段将彻底限制车辆通行，甚至可能对托特纳姆法院路方向做进一步调整。这意味着牛津街将彻底改变原有道路布局，为行人提供更宽敞、更安全的公共空间。如果顺利推进，到2026年夏天，这条英国最著名的商业街将彻底告别汽车，成为伦敦历史上规模最大的无车商业区之一。

此项目总预算高达1.5亿英镑，由伦敦市政府直接接管执行，并为此专门设立市长发展公司，由市长层面主导操作。萨迪克·汗将其称为一项“大胆的城市愿景”——让牛津街成为更安全、更宜人的公共空间，与巴黎香榭丽舍、纽约第五大道竞争全球城市地标的地位。

英国牛津街

这一设想，得到了来自政府高层与商业巨头的大力支持。英国住房、社区和地方政府大臣安吉拉·雷纳明确表示，牛津街步行化不仅能改善购物体验，更能促进投资、创造就业，推动首都经济增长。宜家、塞尔福里奇百货、约翰·刘易斯及伦敦商会等大型企业、机构对此也纷纷表示认可，认为步行化能够吸引更多游客停留，提升零售价值，增强伦敦的国际竞争力。

市民的态度同样积极。伦敦市长办公室最新咨询数据显示，66%的受访者支持步行街建设。YouGov去年的调查也显示，63%的伦敦市民赞成这一提案。有网友兴奋地表示：“逛牛津街再也不用躲车流了，终于可以专心‘血拼’。”

萨迪克·汗认为，伦敦需要想象力与勇气，尤其在气候变化、商业转型与城市更新交汇的关键时刻，牛津街必须重新定义现代都市的核心。

伦敦市长萨迪克·汗

“掌上明珠”热闹重现 

在城市学者看来，牛津街无车化不仅是交通政策，更是一次土地价值的再分配。作为伦敦最核心的商业轴线之一，牛津街沿线聚集着英国最昂贵、也最具象征意义的零售物业。这条街道的命运，正与伦敦商业地产的复苏逻辑深度绑定。

伦敦地产顾问仲量联行（JLL）预测，一旦全面步行化落地，牛津街商业价值有望回升20%—30%。这并不简单来自租金的反弹，而是公共空间、停留时间与消费密度同步改善后的结构性提升。

牛津街被视为“英国零售业皇冠上的明珠”，但在疫情期间跌入谷底。游客锐减、店铺空置，甚至出现了以廉价美式糖果店为代表的低质业态集聚，商业形象明显受损。2022年，大理石拱门旁那座25米高、搭在脚手架上的人造山丘，试图以装置艺术吸引人流，却因植被腐烂与高昂成本沦为笑柄，被评论家形容为“做作、俗气且失败的城市摆设”。

直到2022年下半年，耗资190亿英镑的伊丽莎白线正式投入运营，托特纳姆法院路站成为全线最繁忙节点之一，为牛津街东段每日输送数十万新增客流。与此同时，伦敦市政府启动新一轮改造计划，拟投入9000万英镑优化街道环境，效果才开始显现。

新西区公司（New West End Company）的数据显示，2023年牛津街整体客流同比增长12%，其中东段客流较2022年增长19%，成为伦敦西区增长最快的核心商圈之一。Savills英国零售业务主管艾伦·斯宾塞形容这是“一次非同寻常的转变”。

法国巴黎银行伦敦市中心投资主管弗格斯·基恩指出，在经历“七八年的沉重打击”后，英国零售地产正在重新变得有吸引力。原因在于，当高利率与远程办公持续压低写字楼价值时，零售反而成为相对确定的选择。

这一变化已经反映在交易数据中。位于英国伦敦的英国房地产开发和投资公司Great Portland Estates Plc明确将投资重心转向地铁伊丽莎白线沿线，包括牛津街周边街区。其零售负责人萨拉·戈德曼透露，2023年牛津街沿线完成了惊人数量的租赁交易，而2024年的投资规模为2023年的3—4倍。

零售品牌的回流同样具有象征意义。HMV（英国的跨国连锁唱片行）重返牛津街，取代了曾经饱受争议的廉价糖果店；宜家决定入驻原Topshop门店；Krispy Kreme新店将营业时间延长至夜间，直接对接西区演出与夜间消费人群。Dr. Martens、Under Armour、Steve Madden以及巴黎圣日耳曼官方店相继进场。

对伦敦而言，牛津街的问题早已不只是好不好逛，而是一个更宏观的命题：在电商冲击、旅游复苏、气候目标与城市更新同时叠加的背景下，核心商业区究竟该以什么形态存在。

伦敦地产顾问JLL认为，无车街道意味着更宜人的公共空间、更高的行人密度与更强的体验经济潜力。当汽车退场，空间得以重塑，品牌门店将从单纯的交易场所转型为沉浸体验。艺术展陈、餐饮、互动装置与文化内容将重新定义线下零售的存在感。未来的牛津街，可能更像一个开放式的品牌剧场。

宜家英国与爱尔兰区负责人彼得·杰尔克比的观点颇具代表性：“顾客想要闻、想要坐、想要触摸。他们需要走出来，进行互动。”

更值得关注的是，随着市长发展公司的成立，牛津街周边的地产开发权和规划许可将走向集中化管理。这意味着潜在的再开发、改造与资本涌入将获得制度性支持。历史经验表明，每一次城市美化运动，都是一次房地产的重组。威斯敏斯特城地方政府已计划耗资9000万英镑对牛津街进行改造，将人行道拓宽40%，增加座椅区、绿化和照明……这些看似美化的细节，实则是提升街区资产价值的基础设施投资。

“牛津街的生意非常非常好。”拥有时装连锁店普利马克（Primark）的英国联合食品有限公司（Associated British Foods Plc）财务总监Eoin Tonge表示，“我们确实看到牛津街出现了很好的复苏景象，但总体来说这条街还是很热闹的。”

 零售商回到街头 

当萨迪克·汗市长为牛津街的步行化改造绘制蓝图时，零售商们也以出人意料的热情回归实体店，用真金白银为伦敦商业地产的复苏投下信任票。

2025年9月，Kith在伦敦摄政街开出其英国首家常设旗舰店。这不仅是Kith在英国的首个常设据点，更被品牌创始人Ronnie Fieg称为“在每一间新店的细节关注中，伦敦是做得最好的一家”。

这座两层建筑不仅覆盖男装、女装、童装与球鞋选品，还首次将Kith Treats与独立餐厅完整引入英国市场。它不再是一家店，而是一整套生活方式的实体化呈现。为了这家门店，品牌在设计与施工中刻意保留了20世纪20年代的建筑细节，从弧形窗到原有立面比例，甚至为此放慢了开店节奏。这种选择本身就是一种态度：伦敦，依然值得被当作品牌全球版图中的“皇冠明珠”。

几乎在同一时间，科技巨头Meta也在伦敦悄然布局。Meta已聘请地产中介协助选址，计划开设首家海外AR/VR/AI实体零售店。对于一家以虚拟世界为核心业务的公司而言，这一步棋意味深长，相当于承认，即便是最前沿的技术，也需要线下的触点让消费者亲身体验、触摸和感受。这与苹果全球零售网络的逻辑如出一辙，实体店不仅是销售终端，更是品牌黏性与技术展示的关键阵地。

当零售与科技两端同时选择回到街头，它们真正押注的并不是短期销量，而是伦敦所能提供的长期注意力与体验密度。

零售商们的集体行动，并非盲目的乐观。2026年1月，英国零售销售同比增长2.3%，创下五个月以来最快增速。其中，实体店销售录得半年多来最强劲表现。这并非报复性消费，而是消费者在经历通胀与不确定性后，对可感知体验的重新选择。

零售复苏正在与地产端形成共振。戴德梁行最新报告显示，全球零售租金在过去一年上涨4.2%，欧洲市场增长4%，表现明显好于写字楼资产。在不确定环境下，零售重新成为相对确定的投资选项。

伦敦的表现尤为突出。2025年，新邦德街跃升为全球租金最贵的零售街道，反映出高端品牌对伦敦核心商业区的持续押注。奢侈品仍是主力，但科技、餐饮、健康与美妆品牌的加入，正在拉长街区的消费时间并拓展使用场景。

这一轮零售商回归，并非对电商的否定，而是一次更冷静的结构修正。玛莎百货（M&S）董事长Archie Norman一针见血地指出：“在线杂货是利润荒漠。”他并非反对使用技术，而是强调技术的位置，即最成熟的零售系统，往往让技术选择退后，它用于稳定库存、优化补货、降低员工压力，而不是成为消费者注意力的主角。相反，被推到前台的，应该是节奏、情绪，以及人与空间之间的关系。

这也是为什么今天的实体店更像一个被精心编排的场景，而不只是交易终点。而这一切，都需要一个前提：高质量的城市空间与可持续的人流密度。

 资本加码押注 

去年，伦敦新邦德街从2024年的第三位跃升至全球租金榜首，每年每平方英尺租金高达2231美元，同比上涨22%。与此同时，曾长期占据前列的米兰蒙特拿破仑大街、纽约第五大道上段租金几乎停滞；巴黎香榭丽舍大街原地踏步；香港尖沙咀则出现6%的回落。

Knight Frank的数据显示，截至2025年，英国零售地产的投资回报率达到9.2%，首次在多年内跑赢工业地产的9.1%与写字楼的3.2%。其中，购物中心与食品零售资产回报率均达10.2%，成为表现最强的子类别。

这一变化正在重塑机构资产配置逻辑。Landsec、British Land等老牌商业地产巨头，近一年已明显减持写字楼，增配零售与住宅。Landsec出售近3亿英镑办公资产的同时，计划以2.5亿英镑收购区域型购物中心。British Land则在伦敦园区与零售公园之间寻找“供给稀缺”的交汇点。

与此同时，购物中心资产的并购明显升温：Frasers Group以约2.2亿英镑收购Braehead；Merry Hill购物中心吸引超过10家投资者竞标；超市与食品零售商大量采用售后回租模式，将物业价值提前变现。

Knight Frank估算，2025年英国零售地产投资总额为58亿英镑，虽然受限于可交易资产不足，同比下降17%，但下半年交易显著回暖，供给开始小于需求。这是零售地产多年未见的状态。

伦敦上一次类似的变革是2012年奥运会东区重建，让斯特拉特福德地价在十年内上涨了150%。这一次，受益者可能是梅菲尔、菲茨罗维亚与玛丽勒本的业主——那些环绕牛津街、即将被步行化改造重新定义的街区。当行人重新成为街道的主人，商业地产的想象力似乎才刚刚开始。

撰文——Qii 编辑——Amen