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北海道,这个“雪国”不太冷

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摘要: 中国“雪花”一代蜂拥,日本北海道的房价也一路疯涨。也许一开始是带着滑雪兴趣并在无意间带动了当地房价,然而,中国人越来越把在北海道购房作为一项长远投资。
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皑皑白雪,冬日暖阳;春来赏樱,粉红花雨浪漫;夏至薰衣草海洋,一片蓝紫娴雅…… 北海道(Hokkaido),色彩着染四季。如果看够自然景致风光,那么,前往北海道购物中心札幌,则另是一番繁华扫货天堂充斥的浓浓商业与生活气息。国人对北海道不能算陌生,毕竟,北海道常年是中国游客造访的旅游胜地。只不过,近两年,这个旅游胜地正在吸引着一批来自中国的年轻“另类”游客。这群为数不少的中国年轻人有一定的消费水平,热爱新兴运动与冒险。有别于传统中国游客,这批所谓的“新兴人类”不是为了雪景花海而来,而是为了惊险刺激的滑雪运动。北海道享誉世界的滑雪场才是他们的朝圣地。


雪地运动热潮并非平地起惊雷,更多的是蹭了冬奥会的光。随着韩、日、中这三个亚洲邻国相继举办冬季奥运盛事的热情影响下,尤其是在2022年北京冬奥会的助燃下,中国的滑雪市场也迎来了一次难得的机遇。根据《中国滑雪产业白皮书》年度报告的数据,截至2017年的5年间,中国滑雪人数达到1750万,总人数增加了一倍多。其中,绝大多数是相对有闲的年轻人阶层。英国《金融时报》将中国这批新兴的富裕年轻滑雪爱好者称为“雪花”一代。尽管不少“雪花”一代只是一时兴起,或是跟风尝试滑雪,但是,这个人口基数依然意味着巨大的滑雪热潮以及随之带来的发展潜力。


自然景致风光、浓郁文化氛围和繁华扫货天堂是北海道的三大魅力

自然景致风光、浓郁文化氛围和繁华扫货天堂是北海道的三大魅力。


北海道滑雪场

北海道滑雪场的优势在它们拥有全日最优质的粉雪、大量长度最长的垂直落差

以及最佳的滑雪配套设施,因此很多世界级大型比赛都在这里举行。


冬天不冷——滑雪热,房产热

河北张家口在建的密苑云顶乐园是2022年冬奥会的主要比赛场地,同时将会是中国最大的滑雪场。每到周末,都会有来自北京的年轻滑雪爱好者不惜驱车4小时来到这里学习滑雪技能。虽然这个滑雪场组织完善,但雪量却严重不足,每年只下几天的雪,根本不够持续半年的滑雪季使用。因此,往往用的是人工降雪。于是,对于雪质要求更高、更爱冒险的中国“雪花”儿们纷纷将目光锁定在邻国,日本的北海道。


北海道的滑雪场数量并不能算多,要知道,日本国土面积虽小,但全国却有大大小小547个滑雪场。然而,北海道滑雪场的优势在它们拥有全日最优质的粉雪、大量长度最长的垂直落差以及最佳的滑雪配套设施。热情的中国年轻滑雪爱好者蜂拥而入北海道四大最佳滑雪地—二世古乡村(Niseko Vi l lage)、比罗夫滑雪场(Hirafu)、花园滑雪场(Hanazono)和安努普里滑雪场(Annupuri),改变着当地滑雪产业以及为其服务的房地产市场。来自北海道房地产经纪公司Niseko Property 的格兰特· 米歇尔(Grant Mitchel l)表示,上述四大滑雪场的顾客中,亚洲客人占比80%,中国顾客占比高达2/3。


人流的涌入以及随之带来的消费直接导致地价与房价齐飞。二世古乡村的开发商Odin在本地开发了一个小型零售项目,面向滑雪场商户开放租用运营,其租户包括当地最大的滑雪设备租赁商店Rhythm。Odin 的员工尼古拉斯· 贡塔德(Nicolas Gontard)表示,自从公司在2010年购下这块地皮后,其价格在短短几年间就翻了4倍。据他介绍,2012年,每坪(大约3.3平方米)均价为20万日元;现在,已经疯涨到75万日元。北海道其它地方的情况大同小异。过去4年间,人流最旺的比罗夫滑雪场的地价年均上涨约25%。位于滑雪缆车附近、视野较好的二手房价格同期年均上涨15%~20%。其中,需求最旺的当数滑雪场公寓。


也许一开始是带着滑雪兴趣并在无意间带动了当地房价。然而,对土地与房子的执着流淌在血液中的中国人越来越把在北海道购房作为一项长远投资。近两年,国内一二线城市的楼市遭遇了有史以来最强有力的管控,三四线城市楼价也开始遇冷,出现有价无市的情况。楼市相对冷却,加上房地产税与空置税的呼声,房地产前景扑朔迷离,让不少购房者持币观望。不管是作为居住用地使用,还是作为投资考虑,在国内资本管制下,大批嗅觉敏锐的中国买房客与开发商瞄准了北海道的房产商机,争先恐后进驻。


北海道

北海道享誉世界的滑雪场是许多热爱滑雪的中国年轻人的朝圣地。


滑雪设备租赁商店

伴随着滑雪爱好者人数的不断攀升,滑雪设备租赁商店的生意也越来越好。


各取所需,终结楼市长期低迷

中国人之所以组团购买北海道房地产,一时间将北海道推成不动产爆款的背后自有其逻辑。首要的原因便是日本政府对外国资产购置本国土地资源持相对开放态度。早在2011年,日本政府就对《森林法》和《地下水规制法案》进行了修正讨论,允许外国资本购买日本土地,旨在通过外国资本介入,保护国内林地和地下水资源。2012年,相关讨论正式推出修正法案,在法律与政策层面上为外资买地买房开通绿色通道。政府的支持让中国买房客进驻日本房地产少了诸多法务纠纷上的担忧。


除了所谓让本国自然资源得以合理开发、不至于荒废的原因之外,日本政府对外国买家来者不拒的态度也是意识到国内房地产发展停滞下不得已而为之的权宜之计。自1990年代经济泡沫破裂以后,日本楼市长期低迷。在全球稳定的发达国家中,只有日本房价在前两年还在下跌。为了振兴房地产业,日本政府对买家几乎是张开双臂欢迎:对购房者不限身份、不限购、给予买家永久产权。


得益于政策支持,来自中国的买家蜂拥而入。买家们不约而同将目光锁定在此,最重要的原因是较高的购房、购地性价比。有人形容,相比国内高昂的房价,中国买家们在北海道购房便犹如菜市场买菜。的确,对于习惯了国内一直居高不下的房价而言,北海道房价简直就是白菜价。几年前,北海道千岁市开售别墅群时,被中国买家秒空。这些别墅大多为面积380平方米的二层别墅。在国内任何一个同类级别的城市,至少都要千万起步。在这里,却只要179万元人民币。因此,秒空丝毫不奇怪。尽管这一大片别墅群长期空置,被当地人称作“幽灵小镇”,但显然,对于中国买家而言,买到就是赚到。


价格优势之外,汇率收益也是中国资本攻势迅猛的另一大原因。目前,人民币对日元汇率比大约为1元人民币≈17日元。2012年到2016年间,日元对人民币汇率升值近30%,这就意味着,当年购买日本房产的投资者仅在外汇上就已经坐收30%的收益。如此汇率红利下,加之日元向来是全球范围内规避风险系数最高的外汇币种之一,选择日元区作为海外置业与投资目的地,无疑是明智的。2020年东京奥运会举办在即,房价非常可能会经历一轮涨幅。现阶段购买应该是很好的抄底时机。


可预期的涨幅下,即使不抛售,房主也大可以通过中介运作,远程做日本的“包租婆”或“包租公”。这是因为,租赁收益上,在日本投资房产也比在国内回报率高得多。数据显示,中国的房屋租赁回报率只有2%~3%左右,而日本的租赁回报率则可高达6%。较高的租售比下,无论是出租给当地人、留学生还是游客,基本上都能确保获利。并且,从去年4月份开始,日本旅游业法全面解禁民宿。随着日本旅游业热度在近几年持续攀升,酒店供不应求,平均入住率高达80%,民宿租赁大火。


对于个人买家而言,无论是作为出国常住地还是普通投资而言,北海道都是一个上优选择。而企业买家们则更多考虑建设度假村、滑雪娱乐场投资所用。2016年7月,中国的永同昌集团便从北海道买走了7.7万平方米土地,包括了在日本拥有百年温泉历史的洞爷湖,准备建造一个可以容纳1500人的高级度假村。中国外贸公司老板韩先生则非常看好当地绿色产业发展前景,适宜发展各种绿色产业。他说:“北海道地理偏僻,人烟稀少,大部分土地还没有开发,潜能很大,而且日本买地附带土地产权,即便暂时不规划动工也无妨。”价格实惠与高回报率驱动下,抢购潮当道。


北海道新雪谷町

北海道新雪谷町近年兴建起了大量奢华酒店、餐厅和商场。


中国资本攻势迅猛

中国资本攻势迅猛,除了价格优势之外,政策支持和汇率收益均是重要原因。


抢购潮下,争议不断

抢购潮愈演愈烈,中国买房客们在北海道一斥千金的热情和豪气拨动着日本国民敏感的神经。对于中国资本进入日本房地产业,日本国内有支持也有反对的声音。支持者认为,如果任由土地空置,不会对国民经济产生实际裨益,与其浪费资源,还不如让有充足购买力的中国人开发,将土地资源变现。此外,日本房地产此前经历了长达20年的低迷期,近年来,随着中国游客与投资者的激增,正在慢慢爬出低谷。大量中国热钱的涌入,有助于日本摆脱通货紧缩压力,未尝不是一件好事。


除了带动当地萎靡的房地产市场外,支持者还认为,中国人在北海道的爆买行为直接促进了就业和税收,为政府抑制经济下行减轻了不少压力。买房交易首先为中介商创造了大量就业收入。要知道,在日本,中介服务费为交易金额的3%+60000日元,这样的佣金不算低。购房之后的保险费、物业费以及房屋租赁等周边服务也带动了相关就业人员需求。如果是大型的开发商,则更是直接创造了大量就业岗位和大额税收。


除了实打实的创收外,中国买房团甚至还间接缓解了日本老龄化社会矛盾。众所周知,老龄化是日本在经济泡沫破碎之后面临的巨大难题。日本老年人口平均预期寿命为83.7岁,目前65岁以上的老人占国民人口比例高达27%。近几年,由于生育观念和生存压力重大,全国出生人口持续负增长。2016年,总人口减少了30多万人。这让日本财政不堪重负,不得不连续13年削减养老金,极大地激化了社会矛盾。中国资本涌入日本市场,推动房价上涨后,不少日本老年人手中持有的二套房便能以相对高价位出售,减轻政府负担,养老问题在一定程度上得以缓和。


然而,并不是所有人都能以理性和经济的态度看待中国买家。不少日本官员和普通民众都感到岌岌可危,甚至将讨论上升到中国资本威胁论与日本国家安全的高度。早在2010年,时任北海道知事高桥晴美便曾在议会上公开倡议制定一份专门针对外国资本购买北海道森林、沼泽、土地等资源的《土地交易事前申请条例》,目的在于确保政府掌控外国资本在北海道的土地资源和水资源交易。对于中国资本迅猛抢占之势,日本方面表示,这对当地房地产市场带来了不少隐患。


所谓隐患,言下之意直指国土资源落入外资的担忧。目前,不仅是北海道,日本已经有13个日本自卫队驻地附近被外资买断,一大批民众深觉国防机密很可能因此泄露。早前,日本电视台便为此做了一档专题节目。节目中,一位名叫柿木的嘉宾激动不已地批评日本政府卖地给外国资本的莽撞行为:“你知道中国买家都买了什么了吗?在自卫队的周围!形势不明朗的事情实在太多太多了!政府有必要站出来进一步干预!”在日本的一些地方,已经有部分民众上街游行示威,希望政府能够限制中国资本攻势。


日本知名的《产经新闻》发布的调查数据指出,随着中国人在日本大肆“圈地”,在日中国人的数量也在迅速增加。当下,拥有日本居留权的中国人约有150万人,到日旅游的中国游客每年达到300万人以上。此外,已有12万左右的中国女性选择嫁到日本,预计会生产子女13万人。这些数据让大批日本保守人士惊呼,以这样的速度,日本国土很可能会姓“社会主义”,北海道很可能会变成中国另一个“省份”了。对此,北海道华侨华人联合会副会长胡先生表示了不满:“为什么欧美人就可以在日本购房,单单中国人不行呢?这无疑是一种歧视。”


有消息称,迫于压力,日本政府正在酝酿相关法案以抑制国土流失,比如,将永久所有权限变更为借用权以及加大房屋遗产税征收等等。不管日本保守派是否危言耸听、 杞人忧天,但这部分尖锐的反对声音也着实释放了某种信号。买房团也好,炒房客也好,都要做好被进一步限制的准备,未来走势未见得晴空万里。


撰文—Angela 编辑— KOZUE

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