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房产匠人,四十而立

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摘要: 在快节奏的商业社会,坚守匠人精神、低头耕耘绝非易事。出身于江浙家族,创立于港英时期的香港兴业国际集团,秉持社会责任和家国情怀,用15年打造上海兴业太古汇、用40年持续开发香港愉景湾,用尊人重土、倾心倾“诚”、追求卓越的经营理念为这个浮躁的社会带来一股清风,成为业界标杆。四十而立,未来已来。
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历时13天,一幢重约3300吨的历史建筑,在液压千斤顶和计算机控制的同步顶推系统控制下,以每分钟约两厘米的速度移动57米。在移位过程中,必须步步小心,不能有半点差错。精密的仪器需实时监测变形、应力、荷载、动力特性及沉降数据,并精确测定各点位移,以及时发现移位过程中可能出现的结构细微变化。


这是为保护历史文化资产, 采用的极具挑战性的技术。


公开资料显示,中国目前每年拆除建筑物的面积高达上亿平方米,大量建筑物被拆除,造成国家固定资产的大量流失,而通过平移所产生的费用,仅占重建的三分之一至六分之一,一年可节约几十亿元人民币。当然,风险也是巨大的,没有金刚钻,一般不敢揽这瓷器活儿。


所幸,专业检测确认移位后的保护建筑结构良好,从2010年至2018年,全面修缮工作已经基本完成——外立面基本恢复到初建时的状况,内部结构得到了加固,增加了包括卫生间、电梯在内的各项基础设施,静待开门迎客。同样受到保护的还有建筑旁边的一株百年玉兰古树,春来花开好。


这个现代版“愚公移山”的故事,就发生在上海城市最繁华的静安区南京西路商圈。被“平移”的是一座从1920年代挺立至今的巴洛克式建筑——它曾是老上海颜料巨贾邱信山、邱渭卿兄弟的旧宅、民立中学旧校舍。在兴业太古汇项目当中, 因种种客观技术因素, 项目内的商业大楼只能布置在历史建筑当时的位置上,不能拆,只能移。于是他们真就撸起袖子,撬动了历史的根脉,来了一场气壮山河的时空平移。


现在它得到了新生,成为兴业太古汇项目南端的地标,并且有了新的身份,叫做“查公馆”,用来致敬和纪念主导这次平移项目的香港兴业国际集团创始人査济民先生。生于浙江海宁名门望族的查济民,胸怀实业救国、经世济民的梦想。他的每一步决策都和祖国命运与社会责任紧紧相连。


世人对查济民先生的认识,最早源于他风生水起的纺织事业,尤其是在抗日战争时对保护、复兴中国的纺织业做出的巨大贡献。他投身于房地产行业的初衷是因为要守住大屿山愉景湾的土地主权,免于落入苏联人的手中,而后,精雕细琢40年,把一片荒山变成了世外桃源,开发时间之长,属空前纪录。


香港兴业国际集团1977年成立,1989年在香港联合交易所上市。它正在由最初的单一项目发展商, 茁壮成为亚洲领先的多元化企业。在香港、内地,以及日本、泰国等亚洲国家及地区从事地产发展与投资、物业管理、豪华酒店及服务式住宅、医疗保健服务以及其他业务。


无论何种业务,香港兴业国际集团都不忘心怀社会责任和家国情怀:珍视每一个人、每一寸土地,经世济民,襟怀天下。


今年5月,在暌违15年后,查公馆将正式对公众开放。香港兴业国际集团方面的负责人告诉《周末画报》,预计会从5月中旬开始在查公馆举办为期一个月的展览,一层是关于创始人査济民的生平展,二层是从查公馆本身历史、平移等引出,关注大中里变迁,以及城市更新的展览。


事实上,这已经不是上海第一次使用“平移”这个大招,来保护面临地块规划的老建筑逃过被拆除的厄运。早在1993年,重达450吨的外滩天文台就曾被平移24.5米,而后像四明公所戏楼、刘长胜故居、上海音乐厅、瑞华樟园、荣氏家族的福新第三面粉厂等12座老建筑都曾接受不同程度的位移。


不过,查公馆平移和修缮项目却是极少数由企业出资进行的历史建筑保护项目,它在2009年3月就已经启动,2010年6月完成,这比我们熟悉的意大利著名奢侈品品牌Prada对荣宅的修缮工程还要早1-2年。


有趣的是,查公馆和荣宅这两座建筑相隔距离不过1千米,两者同在南京西路商圈。


上海兴业太古汇

全世界最大的星巴克臻选烘焙工坊坐落于上海兴业太古汇


耕耘沪上大中里

人人都知上海南京西路商圈是一块铂金宝地,然而要想开发和经营这片区域,先期所要付出的精力和财力也是一般房产开发商所不能承受的。


曾居住在这片区域的陈女士指引着我们走出南京西路地铁站,她告诉《周末画报》,这里是2号线、12号线、13号线的交汇处,也是鲜有的需要出站换乘的地铁站。


这块东靠青海路,西临石门一路,南邻威海路,北接南京西路,总占地面积约6.3万平方米的区域内历史保护建筑不少,加之刚刚开业不久的兴业太古汇坐落于此,不可能进行大规模的道路开挖,进行换乘通道的施工。


“侬晓得伐?”陈女士说道,“这里可曾是上海市内保存最完整、规模最大的石库门里弄之一‘大中里’的所在地。在动迁之前,这里也是我的住所。”


陈女士口中的“大中里”是老一辈上海人的集体记忆,“大中里”顾名思义,“大中华”的旧式里弄。始建于1925年的“大中里”集合了生活、时尚、美食、休闲等功能为一体。直到2002年12月,香港兴业国际集团以13.06亿港币从静安区政府手中取得了“大中里”地块的土地使用权。


“我们拿这么一个70%以上的住宅项目,改造成了一个100%的商业项目。从税收的角度来说,商业项目的收益肯定会好一些,上海市民尤其是周边的居民可以享受这片区域带来的便利,对于周边经济的带动作用也会更大一些。”查济民的次子、现任香港兴业国际集团副主席及董事总经理查懋成,参与了从考察觅地开始的项目运作全过程。“这个项目比较难,有挑战,不是熟地,不能赚快钱,开发商还是会三思的。”


虽然目前“大中里”已被整体拆除并成为地产开发项目,但是每个想要在此大兴土木的团体和机构还是会小心翼翼,尤其是对于目前该区域的开发商之一香港兴业国际集团来说,如何兼顾开发与保护,处理好各方利益和关系成为了重要课题。


为了配合地铁工程, 项目团队曾多次主动调整项目的设计及施工规划, 更把1200平方米土地借给地铁工程使用, 甚至于2011-2014年间与地铁13号线交叉作业,多次腾出场地用作石门一路临时道口,以及让南京西路站19个附属设施无偿永久置于项目内。


香港兴业国际取得大中里土地使用权后,多位房地产同行都心仪静安区这个十分优越的项目, 纷纷提出合作的建议,经多番考虑, 集团最终选定太古地产,实行强强结合。2006年11月28日,老牌地产巨头、英资背景的太古地产购入香港兴业国际上海大中里发展项目的50%权益,这也成为太古地产在上海的第一个房地产项目。官方公开资料显示,兴业太古汇项目总投资将近180亿人民币。


从2002年土地获取到2017年兴业太古汇正式开业,中间历经了15年的漫长周期。一般来说,商业用地从拿地到开盘不过2年左右,这对于追求速度和效益的房地产开发商来说,有点儿“慢”得不可思议。


“太难了,放弃其实很容易。”查懋成深深地呼了一口气,回忆道,“拿到地之后,先是遇到‘非典’肆虐,然后是辖区政策变动,光是动迁就有讲不完的故事,三个月动迁根本不可能完成。”


查懋成曾有过动摇,因为要对董事会、股东、其他业务负责,这种压力实在是太大了,不过他最后还是坚持了下来。他常常想起当初拿地时作出的保证:“我们一定会尽力把这里打造成一个亮点,绝对不会辜负你们对我们的信心。”他也常常想起父亲的教导:“既然开始做了,千万不能放弃啊。”


上海兴业太古汇

上海兴业太古汇商场内部


从荒山到世外桃源

对于香港兴业国际来说,兴业太古汇项目的15年开发,比之香港愉景湾40年持续至今的工程或许并不算长。“那才是真的开山劈石、从无到有的愚公移山!”查懋成先生笑称自己是“地二代”,早已在年少之时,见证了家族与土地间的“持久战”。他也没想到父亲这个在纺织行业做得风生水起的红顶商人,会在40年前做起了房地产的生意。


1977年,查济民从苏联的莫斯科纳罗尼银行,购入拥有香港大屿山愉景湾业权的香港兴业有限公司,初衷很简单:这是香港政府一次性批准的最大面积土地,绝对不能让祖国土地主权落入外国人手里。


然而,彼时的香港愉景湾, 只是一个仅有数户人家居住于沿岸的小山村,没有道路、无水无电,查氏家族面对的是一块荒地,完全没有房地产开发经验,一切都要从零开始。


就连查济民自己都说“: 我们家族一向从事制造业和农业,制造业的一年, 犹如经历农业的五个寒暑。现今投资房地产,发展地产业务一年,相当于花在制造业上五年的工夫。”


“四十年前某天, 我第一次攀上大屿山东北山脊,至今情景依然历历在目——当日在山头瞭望,山坡下尽是荒芜野地,只有农家几户, 人丁寥落。”查济民的长子、查懋成的兄长在手记中这样写道:“然而, 家父所见却迥然不同,他看到一幅大胆宏图——在这片山麓海岸的土地上, 发展崭新概念的住宅社区。”


查济民主导愉景湾初期的发展方向,2001年后, 查济民的次子、现任香港兴业国际集团副主席及董事总经理查懋成接棒继续发展愉景湾,他创新地加入了具有商业特色的元素,丰富外来游客的体验及社区居民的生活。


“查济民先生是实业家,查懋成先生是企业家。对于香港兴业国际来说,是这两者的有机结合,既需要实业家的扎实和坚持,也需要企业家般的创新和远见。”香港兴业国际集团有限公司品牌管理总监蔡宝珠这样评价道。


查氏家族虽然没有房地产开发经验,但实业家骨子里的谦恭和扎实,却给了他们勇敢打拼的智慧和力量,他们着手兴建这个带有创新实验性质的综合住宅及度假社区。


于是亚洲首个绿色环保城就这么诞生了。第一期住宅刚刚建成,1983年便获香港建筑师协会颁发建筑设计银奖,肯定了发展商,建筑师及承建商的努力和成就。截至2018年,愉景湾已经连续多年在香港“资本杰出发展商大奖”中荣获“城市设计及总体规划”及“环保绿化发展”奖项。


愉景湾总占地面积达到650公顷、占了香港岛面积的8%,绿色植被覆盖了三分之二的区域。香港兴业国际建造了几乎全部生活所需的基础设施,区域内全程禁止私家车通行,电动公共大巴和高尔夫球车作为代步工具。通往岛外交通工具有巴士和船,都非常方便。


漫步于愉景湾,你完全会忘记自己所处的是寸土寸金、拥挤的香港,这里的建筑参照南欧小镇的风格样式,住宅的容积率很低,不过房价也可以和香港最繁华的地区港岛中环和九龙尖沙咀媲美。


2018年,中国以产业为主导的特色小镇的发展建立将会迎来高峰期。住建部、国家发改委、财政部联合发布通知,决定在全国范围开展特色小镇培育工作,提出到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。这方面,愉景湾早早地走在前面。


不过,基本有别于香港其他大型的发展项目,愉景湾内的所有开发工程都属私人建设,甚至政府属下的消防局、警局、本地小学,以及私家水库,政府主要是担当审批机关的角色。愉景湾全岛实行某种程度的“自治”,有居民选出的管理委员会。


尤其值得一提的是,在2000年香港兴业国际独力承担建造了全港唯一私营行车隧道,隧道建筑期23个月,耗资5亿港元,全长630米,将北大屿山道路和铁路网、飞机场相连接。


大屿山近年发展迅速,未来数年,55公里长的港珠澳大桥和9公里长的屯门至赤鱲角连接路全段相继落成, 大屿山将与香港岛、九龙、新界、澳门、珠三角西部连成一体,地理上成为粤港澳三地的交汇点, 大屿山的功能和发展潜力备受瞩目。


愉景湾模式给了中国内地的房地产开发商不少启示。一批又一批的知名的中外房产商到愉景湾观摩、考察,他们也越发明白以“深耕”为口号,加入房地产的商业博弈绝非易事,要有实力、财力、智力、毅力。


他们也认识到企业社会责任的重要性,房地产行业是过去十五年来推动中国经济发展的支柱性产业, 房地产行业的各项经营活动与社会责任履行有紧密的联系。


2018年年初,南方周末中国企业社会责任研究中心发布了中国房地产行业CSR榜单。该榜单研究对象以国有、民营房地产企业为主,涵盖企业共100家。评价体系针对房地产行业特性定制。分别从经济指标、管理指标、合规指标、环境指标、社区指标五大维度进行综合评价。排在前五位的是万科、万达、华润置地、瑞安、恒大,这五家企业都还很年轻,成立时间分别是1984年、1988年、1994年、2004年、1996年。它们是房地产行业的后起之秀,紧随房地产行业的先辈们树立起来的可持续发展的优良传统,在关注商业价值的同时,将环境保护和历史传承作为重要考量,积极探讨人与城市、自然、文化的和谐共处。


采访/撰文— Jessie Su 编辑— 苏婧 摄影— 吴俊杰

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