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房价还能继续涨吗

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摘要: 房子不是拿来炒的,而是拿来住的。近一段时间,各地方政府密集出台了一系列政策,以探求房地产长效机制,其中广州市出台的租售同权政策和北京市的共有产权房机制最受关注。
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房价还能继续涨吗


人们不免相问,房价还会继续涨吗?租售同权是权宜之计还是长久之计,会被推广吗?共有产权房的房屋位置和质量会让低收入无房群体受益吗?


市场总是局部有效的。为什么在股市熊市的时候比牛市的时候还好赚钱呢,因为熊市的热点股票和板块有限,牛市是大水漫灌。房市同理,经济好的时候,全国涨,经济不好的时候,中心城市涨得更猛,人流资金流信息流越是在经济不景气时越是流向北上广深。


如果说,经济学有什么可取之处,就是市场总是局部有效的。反而,自由市场和完美市场在真实世界中并不存在。


让市场机制在资源配置中起决定作用,背后还有一层含义,就是市场机制的公平与正义。因此观察本轮房地产调控,依然是看限购政策是否松动,一旦松动,必然会带来报复性涨价。如果政策不松动,那很可能做好了替代安排。


租购同权,这条对市场存量的杀伤力很大。一旦就学同权打开空间,那么就会在很大程度上减少学区房的交易冲动,其必然结果是推升房租价格,带来持有房子的溢价和降低持有房屋的成本。租购同权对于目前居高不下的房市具有重大意义,一是避免房价的非理性上涨,二是为未来征收房产税留了一扇后门。


共有产权房相比廉租房和经济适用房更能体现市场化的进步。在一般资源配置中,无论是廉租房还是经济适用房,都是以打折房屋价值为前提,以人为压低住房质量或住房价格为核心,这是与市场、人性,以及现代性文明相背离的。而人们对美好生活的向往才是公共政策努力的目标。


共有产权房最大的价值和意义是,住房参考市场价,但流通受限,即仅面向那些没有任何住房的家庭提供居住服务。政府与购房人一起分享价值增长,房屋最终流向无房阶层,而不是拥有货币能力的阶层。


市场对资源的配置起决定性作用,让市场发挥信号作用有两个基本机制,一种是价格机制,即价高者得;一种是准入机制,即资源流向特定团队和机构,如金融业、烟草业、传媒业都是特许经营。而共同产权房,其机制就是仅面向和流向无房家庭,这视同创造了一个相对封闭但公平的市场。


华盛顿共识下的自由主义,基本推崇价格机制,反对市场准入机制。事实上,各国关税壁垒和农产品绿箱都是一种准入限制。


北京共有产权房制度的效果还有待观察,因为这种模式实际上是对现有的地方土地财政模式的矫枉。地方土地财政是一条简单粗糙但很有效的财政税收模式:招拍挂一块地(土地出让金收入) —开发房地产(建筑业增值税所得税) —房地产销售(契税、所得税、交易费用)。一旦大规模开发共有产权房,土地出让收入就锐减,各方面的相关交易环节收入也锐减。


租售同权政策可能比较复杂,如同权的条件和程序、同权的有效时间和范围界定,都容易变化。但租售同权推广起来比较容易,可以立竿见影。相比之下,共有产权房,可能需要以时间换空间,需要比较长的时间去构建公共持有机构的房屋储备,而且公共持有机构本身的治理模式和效率也让人不那么放心。


共有产权房有点类似香港的公屋制度,随着经济环境的变化,其供应能力和体量充满不确定性。因此真正落实“房子是拿来住的不是拿来炒“的精神,租售同权模式似乎更值得研究和推广,因为这种模式对政府来说,付出较少(只需要做政策上的平衡),不需要另起炉灶养活一个公共机构来配置产权。


中国大规模房地产开发的黄金时间已经过了,现有存量房子足够14亿人口居住,接下来最难的是居住环境和基本公共服务的配套与供给,这个问题就如医改一样,如果不把社区医院做好,感冒也会跑去三级甲等医院。


房价还会继续涨吗?既看新政趋势,也看限购是否松动。记住一句话:市场总是局部有效,所谓的局部就是强势的人口和资金流入地。


撰文:张凤安

原《彭博商业周刊/中文版》、《iBloomberg》主编

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